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Riccardo Genghini risponde: “come acquistare casa: dalla proposta al rogito”

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    Gentile Notaio, ci siamo: dopo tanti sacrifici eccoci al rogito della prima casa. Cosa devo sapere?

     

    La prima casa. Un tema caldo – anzi caldissimo – per le famiglie italiane. In base al Rapporto “Gli immobili in Italia 2019” prodotto dall’Agenzia delle Entrate, risulta infatti che circa il 63% dei contribuenti italiani è proprietario di immobili o di quote immobiliari. Il dato è al 2016, ma rappresenta un ordine di grandezza attendibile anche oggi.

     

    È bene osservare anzitutto che nell’acquisto della tanto desiderata prima casa si attiva una componente emotiva molto forte. La ricerca della casa “perfetta” per le nostre esigenze e le nostre finanze può infatti richiedere molto tempo e quando la si trova cresce la paura di perdere l’occasione e, come conseguenza, diminuisce l’attenzione verso alcuni aspetti fondamentali dell’operazione. Ricordiamo che si tratta di un percorso dal forte valore esistenziale ed è il più importante investimento finanziario delle famiglie italiane.

     

    Spesso, l’acquirente, soprattutto se è alla prima esperienza di acquisto immobiliare, tende a farsi guidare dall’agenzia intermediaria o a concentrarsi molto sulla data del rogito, vista però come momento formale conclusivo per il quale serve “per forza” un notaio. Un approccio a nostro avviso molto rischioso.

     

    In questo articolo, vogliamo perciò offrire ai futuri acquirenti alcuni consigli pratici per evitare di cadere in disattenzioni che possono avere conseguenze estremamente negative sulle finanze e sulla serenità della famiglia. Una volta individuata la casa da acquistare, prima di formulare una proposta di acquisto o di firmare un compromesso, è infatti opportuno compiere i passi giusti.

    L’acquisto della prima casa non è il momento per il “fai da te”, per cui è fondamentale avvalersi di professionisti seri che possano presidiare l’intero processo. In particolare, sottolineiamo che è importante coinvolgere tempestivamente il proprio notaio di fiducia, nel duplice ruolo di esecutore di alcuni controlli preventivi e di guida per uno svolgimento ordinato dell’intero processo di acquisto.

     

    Anzitutto, quindi è necessario orientarsi nella:

    • Valutazione dell’agenzia immobiliare
    • Scelta del notaio

     

    Successivamente, è fondamentale compiere i seguenti controlli:

    • La conformità catastale
    • La regolarità urbanistica
    • Lo stato degli impianti (elettrico, idrico, gas)
    • I pagamenti delle spese condominiali
    • L’esistenza di eventuali formalità pregiudizievoli sull’immobile (ipoteche e pignoramenti)

     

    Procediamo con ordine.

     

    1. Valutazione dell’agenzia immobiliare. Di solito, i mediatori immobiliari vengono incaricati dal venditore ed è con l’agenzia che ha fatto visitare l’immobile che i compratori si trovano poi a dialogare. Non essendo più in uso accordi in esclusiva, bisogna sapere che su un immobile possono operare molte agenzie immobiliari, a volte persino alcune decine. Diventa perciò determinante capire il livello di professionalità dell’agenzia con cui si è entrati in contatto. Sebbene la maggioranza delle agenzie immobiliari oggi sia estremamente efficiente, professionale e abbia cura del cliente, purtroppo esistono anche realtà poco affidabili. In generale, se si ha una pessima impressione dell’agenzia, è meglio non concludere l’accordo, anche se si tratta di un immobile molto interessante. L’esperienza notarile insegna che quando un acquisto immobiliare è problematico o, peggio, finisce in tribunale, nella maggior parte dei casi è conseguenza della scarsa professionalità del mediatore che ha istruito la pratica.
    2. Scelta del notaio. Nel caso in cui non si abbia già un notaio di comprovata fiducia, è necessario sceglierne uno con attenzione. È bene precisare che il notaio non si limita a “mettere solo una firma” dietro compenso, come erroneamente spesso si crede, ma esegue tutta una serie di verifiche a tutela del diritto e dei danari dell’acquirente, individuando in anticipo la presenza di eventuali criticità sull’immobile e consigliando le migliori azioni da mettere in atto. Non tutti i notai sono uguali, anche se, a ragione, si ritiene che tutti i notai siano bravi: gli incidenti nell’acquisto della prima casa imputabili ad un errore del notaio sono solo poche decine l’anno. Tuttavia, a seguito della liberalizzazione delle tariffe notarili, esistono diversi prezzi cui corrispondono importanti differenze sul livello di servizio offerto in termini di personalizzazione, assistenza e consulenza nella fase preparatoria del rogito. È prassi diffusa richiedere preventivi e compararli (tanto che il nostro studio ha sviluppato una app per aiutare i clienti nel confronto). In caso di transazioni poco complesse, in cui si pensa di avere bisogno di pochissima assistenza e consulenza, si potrà decisamente optare per un notaio più economico. A chi invece vive con ansia e preoccupazione l’acquisto della casa (magari perché ha la sensazione di lavorare con mediatori o con una parte venditrice inaffidabili), consigliamo di scegliere il notaio che offre il servizio più completo o che ritiene possa fornire migliore assistenza. È infatti controproducente risparmiare qualche centinaio di euro sulla parcella del notaio, quando si sta compiendo un investimento che in media é di 120.000 euro, magari indebitandosi per 20-30 anni, con costi di transazione e spese iniziali che facilmente superano i 10.000 euro.

     

    1. La conformità catastale. Lo stato di fatto dell’immobile oggetto di compravendita deve corrispondere alla scheda catastale, ovvero la planimetria depositata in catasto. Dal 2010 è un obbligo di legge. È pertanto opportuno richiedere già al momento della visita il disegno della suddivisione interna dell’immobile e verificarne l’aderenza con quello che vediamo. In caso di difformità evidenti fra lo stato dei luoghi e la scheda catastatale, è bene valutare la situazione il prima possibile con il proprio notaio di fiducia che può consigliare sul da farsi.

     

    1. La regolarità urbanistica. Nel caso in cui vi siano state modifiche all’immobile, è importante verificare che tutte le corrispondenti pratiche urbanistiche presso il Comune siano state correttamente espletate. In caso contrario, ci potrebbe essere un abuso edilizio. Sebbene sia una garanzia in capo esclusivamente al proprietario e quindi le relative verifiche esulino dal mandato professionale e dagli obblighi che per legge gravano sul notaio, questi può comunque fornire assistenza al cliente. Infatti, in caso di dubbi, noi consigliamo ai nostri clienti di scegliere in modo efficiente: nei casi più complessi, significa richiedere al venditore una relazione redatta da un tecnico, che garantisca la regolarità urbanistica e certifichi la conformità catastale dell’immobile. Lo stesso vale anche per un altro aspetto molto delicato, relativo all’esistenza della c.d. agibilità/abitabilità.

     

    1. Lo stato degli impianti (elettrico, idrico, gas). Di solito, la clausola del “visto e gradito” nel preliminare di vendita crea notevole incertezza sugli obblighi del venditore in materia di impianti. Se l’agenzia non ha provveduto alla verifica prima della firma del preliminare, occorre assolutamente fare chiarezza prima del rogito, perché i lavori di adeguamento eventualmente necessari su impianti non a norma possono influire, in misura anche significativa, sul prezzo che di fatto l’acquirente paga per l’immobile. Non di rado, lo stato degli impianti può essere motivo di dissidio fra le parti e i mediatori immobiliari che hanno agito in modo poco accurato. Su questo aspetto, l’assistenza del notaio diventa importante per aiutare venditori e acquirenti a comprendere i loro diritti e individuare gli interventi che sono comunque a carico del proprietario, anche se – va detto – è una prestazione professionale che non rientra primariamente nelle competenze del notaio, soprattutto se è stato firmato un preliminare senza la sua assistenza.

     

    1. I pagamenti delle spese condominiali. Al momento dell’acquisto dell’immobile, l’acquirente risponde assieme al venditore anche del pagamento delle spese di condominio eventualmente non saldate per l’anno in corso e per quello precedente. La verifica può non essere semplice, perchè difficilmente l’amministratore rilascia informazioni prima del rogito. Su questo punto, il notaio può intervenire fornendo assistenza ai fini della trattativa economica, da un lato consigliando, ad esempio, di richiedere al proprietario il rilascio di una dichiarazione (“liberatoria”) che attesti il regolare pagamento delle spese condominiali, dall’altro aiutando l’acquirente ad accollarsi solo le spese di sua competenza. Come nel caso di eventuali opere straordinarie in programma sul fabbricato, che potrebbero incidere notevolmente sul budget dell’operazione e la cui attribuzione dipende da una serie di fattori che variano caso per caso.

     

    1. L’esistenza di eventuali formalità pregiudizievoli sull’immobile (ipoteche e pignoramenti). Questo è il rischio che crea problemi più di rado, grazie al lavoro dei notai. C’è però da dire che è il rischio più grave. Pertanto, prima di firmare la proposta di acquisto è assolutamente necessario incaricare il notaio di verificare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari la titolarità dell’immobile in capo ai proprietari e l’esistenza di eventuali ipoteche e/o pignoramenti. Nel caso di ipoteca volontaria a garanzia di un mutuo acceso dal venditore, questa verrà cancellata dopo il rogito, a seguito del saldo del mutuo residuo con una parte del corrispettivo di vendita. Diverso il discorso in caso di presenza di un pignoramento immobiliare, di una ipoteca legale a favore dell’Agenzia delle Entrate o di una ipoteca giudiziale. In questi casi, “liberare” l’immobile può essere complesso e può generare maggiori costi (che debbono essere pagati dall’acquirente) oltre che un allungamento dei tempi per la stipula del rogito.

     

    Il consiglio che diamo a chi compra casa (ma anche a chi vende) è firmare la “proposta di acquisto” e poi il “compromesso”, cioè un contratto preliminare che definisca gli accordi in modo più dettagliato, solo dopo aver chiarito questi aspetti dell’operazione.

     

    Insomma, anche se è vero che il nucleo della funzione notarile è concludere il processo di acquisto rendendo certa la proprietà dell’immobile con la registrazione del rogito nei pubblici registri, tuttavia l’intervento del notaio sin dall’inizio di quelle operazioni che si presentano come complesse o rischiose, determina non solo una significativa riduzione dei rischi, ma alla fine anche una riduzione, o addirittura, eliminazione dei costi imprevisti.

     

    Come abbiamo visto, anche se l’acquisto della prima casa può sembrare un percorso irto di insidie, bastano davvero poche attenzioni e un notaio di fiducia per arrivare all’obiettivo senza sorprese e in totale serenità.

     

     

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