Tra Covid e crollo Ponte Morandi a rischio futuro ex cinema Maestoso

Roma – Il futuro dell’ex cinema Maestoso di via Appia Nuova, il multisala piu’ antico di Roma, e’ avvolto dall’incertezza piu’ totale. A distanza di due anni dalla chiusura e anche dall’ultima riunione in commissione Cultura del Campidoglio, quando la vecchia proprieta’ della societa’ Immobiliare Appia 2005 – che possiede l’immobile – presento’ il progetto di riqualificazione della struttura ideata dall’architetto Riccardo Morandi, la situazione e’ in una fase di stallo: dopo una prima frenata dovuta al crollo del ponte di Genova, che ha portato a un supplemento di indagini sulla tenuta statica dello storico edificio, e il passaggio di mano ai nuovi proprietari, l’emergenza coronavirus rischia di far tramontare definitivamente la possibilita’ di portare a nuova vita il Maestoso.

A mettere le mani avanti e’ stata l’attuale proprieta’, audita in commissione, sottolineando come sia al vaglio “la fattibilita’ di salvare la struttura alla luce del relativo costo: se questo sara’ esorbitante non potra’ essere compensato dai ricavi potenziali, che sono in ribasso vista la crisi attuale e quindi dovremo capire se l’intervento sara’ fattibile o meno”.

Il progetto originale presentato nel 2018 – che non e’ definitivo, perche’ la societa’ sta cercando di riparametrarlo a seconda di chi sara’ il compratore – prevede il frazionamento delle 12 unita’ immobiliari esistenti nella parte superiore della struttura, trasformandole in 24 abitazioni piu’ piccole, il raddoppio delle sale (da quattro a otto, scendendo da 1.080 a 970 posti), la trasformazione della piazza antistante e la realizzazione di una zona commerciale interna dedicata alle attivita’ di vicinato. Tutto pero’ e’ in stand-by per i test approfonditi sulla solidita’ strutturale dell’immobile e per la crisi sanitaria che ha colpito particolarmente il settore cinematografico, rendendo poco appetibile sul mercato la ristrutturazione del multisala.

Per l’amministrazione capitolina, ha spiegato la presidente della commissione Cultura, Eleonora Guadagno (M5S), “la priorita’ e’ la tutela della funzione cinematografica culturale, oltre a sviluppo dell’intero edificio. La riunione di oggi e’ l’occasione per raccontare a cittadini come si sta sviluppando la situazione, ricordando che l’edificio e’ di proprieta’ privata e non di Roma Capitale”. A illustrare la situazione attuale e’ stato Terenzio Cugia, amministratore unico della societa’: “La priorita’ assoluta e’ la solidita’ strutturale dell’immobile: l’ideale sarebbe abbattere e ricostruire mantenendo la sagoma attuale, buttando giu’ le due ali commerciali e provando a fare dei garage per aiutare la zona, che ha carenza di parcheggi, ma ci e’ stato detto che non e’ possibile perche’ e’ nella Carta dei servizi. Ora quindi dobbiamo verificare la solidita’ della struttura, non porteremo avanti una ristrutturazione in presenza di potenziali rischi per gli abitanti”.

Per questo, ha spiegato Cugia, “abbiamo dato l’incarico di effettuare le opportune verifiche, una prima prova di carico ha evidenziato lievi movimenti nella struttura che sono da approfondire, e le verifiche sono ancora in corso”. Per agire nella massima sicurezza “abbiamo chiesto agli eredi della famiglia Morandi l’accesso al progetto originale per conoscere i calcoli strutturali, ma la richiesta da parte loro e’ stata esorbitante e non abbiamo potuto procedere, quindi stiamo cercando di ricreare noi questi calcoli per capire come intervenire: ci troviamo in un momento di impasse dovendo fare un lavoro doppio, magari una moral suasion da parte del Comune nei confronti della famiglia sarebbe nell’interesse di tutti”.

Inoltre, ha spiegato il rappresentante della proprieta’, “l’impatto del Covid ci pone in una situazione che ha anche peggiorato la solvibilita’ delle controparti e la solidita’ dei gestori di cinema in questo nuovo mondo. La societa’ e’ interessata a vendere sia gli appartamenti che la parte commerciale, ma ci sono pochi interlocutori disposti ad acquistare il cinema: il nodo della questione e’ tutto li’, capire la fattibilita’ di salvare la struttura alla luce del relativo costo: se questo sara’ esorbitante non potra’ essere compensato dai ricavi potenziali, che sono in ribasso vista la crisi attuale e quindi dovremo capire se l’intervento sara’ fattibile o meno”.

Beppe De Leo, progettista di Immobiliare Appia confermato dall’attuale proprieta’, ha spiegato che “il progetto non e’ andato avanti. È stata presentata un’unica procedura autorizzativa che frazionava le unita’ immobiliari, facendole passare da 12 a 24, ma sta per scadere perche’ sono passati quasi 3 anni. Non e’ ancora stata chiesta l’autorizzazione per la restrizione dello spazio del cinema a favore del residenziale, che comunque sarebbe di un limite inferiore al consentito”.

De Leo ha anche sottolineato che il paragone con il vicino centro commerciale Happio non regge: “Nel progetto non c’e’ un centro commerciale, ma negozi di vicinato autonomi e indipendenti. Intanto, comunque, stiamo effettuando approfondimenti di carattere strutturale, dopo la caduta del ponte Morandi bisogna fare ancora piu’ attenzione e sono in corso analisi approfondite sulle criticita’, per capire quali sono, come risolverle e quali possono essere i costi. Questo e’ lo stato dell’arte: sul progetto e sui titoli autorizzativi non siamo andati avanti a causa di tutti questi problemi”.

Anche il consulente della societa’, Francesco Vizzari, ha evidenziato che “la proprieta’ sta cercando di capire come e’ mutato il mercato delle sale cinematografiche per individuare quale sarebbe la situazione ottimale, tenendo conto che sotto il profilo distributivo lo scenario e’ cambiato con il Covid: prma capiremo quali soluzioni progettuali sono percorribili, poi la proprieta’ comincera’ una nuova interlocuzione con la pubblica amministrazione”.