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Cosa significa surrogare il mutuo? Risponde il notaio Riccardo Genghini

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    Gentile Notaio, mi hanno suggerito di surrogare il mio mutuo, visto il periodo difficile: ma cosa significa? E in cosa mi conviene?

    Il mutuo. Croce e delizia delle famiglie italiane. Due visioni separate da un confine spesso sottilissimo dove la gioia per l’acquisto di un immobile – magari la tanto agognata prima casa -, può velocemente trasformarsi in un peso economico insostenibile, con tutte le conseguenze che ben conosciamo.

    Cosa fare dunque quando il mutuo, per molte ragioni, diventa troppo oneroso per le finanze della famiglia? Nel 2007, con la legge n. 40, il legislatore ha affrontato questo tipo di situazioni prevedendo uno strumento specifico a vantaggio dei mutuatari: la surroga.

    La surroga di un mutuo è la possibilità, data al mutuatario, di sostituire senza costi aggiuntivi il mutuo in corso con un nuovo mutuo ottenuto da una banca diversa a condizioni diverse, più vantaggiose, in termini di tasso di interesse o di durata, o di entrambi. Il risultato è una rata significativamente più bassa della precedente.

    Tecnicamente, il mutuo per surrogazione è un nuovo finanziamento che estingue il precedente. Vediamo perché è conveniente.

    Il tasso di interesse. Il primo parametro con cui di solito si valuta la maggiore o minore convenienza di un mutuo è sicuramente il tasso di interesse applicato dalla banca (anche se, non dimentichiamolo, esistono costi caricati in vario modo che impattano sul costo effettivo). Con la surroga è possibile non solo passare da un tasso più alto a uno più basso della stessa tipologia, ma anche cambiare tipologia di tasso, passando da un tasso variabile a un tasso fisso o viceversa. Negli ultimi anni, e più precisamente a partire dalla crisi del 2008, il costo del denaro ha subito una rapida discesa verso valori prossimi allo zero rendendo molto conveniente la sostituzione dei mutui pre-crisi. Oggi, con il costo del denaro ai minimi, i mutui a tasso fisso possono essere molto interessanti. In caso di mutuo a tasso variabile, si cercherà una migliore combinazione tasso di riferimento + “spread” (ovvero il ricarico applicato dalla banca).

    La durata. Il numero di anni in cui avverrà il rimborso del mutuo è un parametro che determina  l’importo  della rata, che, a parità di altre condizioni, si riduce con l’allungamento della durata del finanziamento. Anche questo è un parametro che può essere migliorato con la surroga, che lascia libertà di discostarsi dalla durata residua del vecchio mutuo, scegliendo una durata più in linea con le proprie esigenze.

    I costi. Sono una voce che può cambiare radicalmente la convenienza di un mutuo. Nel caso della surroga, il cambio avviene senza costi. Infatti, la banca subentrante non può prevedere a carico del mutuatario i costi di istruttoria (che mediamente incidono per circa euro 1000/1500), i costi di perizia (che incidono per circa 300 euro) e i costi dell’atto notarile (che incidono per circa 1.200 euro) che restano a carico della banca stessa. Non ci sono costi nemmeno per la c.d. “imposta sostitutiva”, da cui la surroga è esente. Si tratta dell’imposta che grava sui mutuatari per i finanziamenti superiori a 18 mesi e che si paga in sede di erogazione del mutuo in misura dello 0,25% del finanziamento, per i mutui destinati all’acquisto della prima casa e per i mutui di liquidità e  del 2% per l’acquisto della seconda casa.

    I vantaggi fiscali. Nella surroga, nel caso di mutuo per l’abitazione principale, rimane la detraibilità degli interessi. Sarà cura della vecchia e della nuova banca inviare al cliente le certificazioni relative ai periodi di competenza di ciascuna, in base alla data della surroga.

    Le surroghe hanno però due caratteristiche che devono essere rispettate.

     

    L’importo surrogabile. Caratteristica imprescindibile delle surroghe è che l’importo del nuovo finanziamento sia pari al debito residuo del vecchio mutuo. Si dice infatti che la surroga è un “mutuo di scopo” perché il nuovo mutuo va direttamente ad estinguere il mutuo precedente attraverso un pagamento diretto dalla nuova banca a favore della vecchia banca, senza che sia possibile per il mutuatario avere a disposizione somme in eccedenza. Qualora il mutuatario sia interessato non solo a sostituire il mutuo precedente, ma anche ad avere liquidità aggiuntiva, non potrà avvalersi della surroga.

    La garanzia ipotecaria. Con la surroga, la banca che eroga il nuovo finanziamento subentra alla banca precedente anche nella garanzia ipotecaria. Infatti, l’ipoteca originariamente iscritta non viene cancellata, ma permane a garanzia del pagamento del mutuo a favore della nuova banca. Ecco perché si usa il termine “surroga”: la banca che concede il nuovo finanziamento “subentra” nella garanzia ipotecaria a suo tempo iscritta a favore della banca originaria, senza che sia necessario procedere ad una nuova iscrizione ipotecaria.

    Esistono tuttavia alcuni punti di attenzione che è bene tener presente se si intende surrogare il proprio mutuo. Esistono infatti alcuni costi “sommersi” che potrebbero impattare sulla convenienza della scelta. Costi che in alcuni casi possono essere evitati.

    L’assicurazione scoppio incendio. Sono gli unici costi a carico del mutuatario, in quanto si tratta di una copertura obbligatoria in caso di mutuo per l’acquisto di un immobile. Alcune banche offrono gratuitamente il servizio, altre prevedono il pagamento della polizza al momento della stipulazione del contratto di mutuo o in aggiunta alla rata del mutuo. Va detto che, in caso di surroga, qualora il mutuatario, avesse pagato il premio in un’unica soluzione, ha diritto al rimborso del quanto pagato per il periodo non goduto. La società di assicurazione è tenuta per legge a detto rimborso, ma è sempre meglio farne espressa richiesta.

    Altre assicurazioni. Ricordiamo che altri tipi di assicurazione (ad esempio assicurazione caso morte, assicurazione per la perdita della capacità lavorativa, assicurazione protezione reddito etc.) sono facoltative e non possono essere imposte dalla banca quale condizione per la concessione del mutuo per surrogazione. Spesso le banche la propongono offrendo un tasso di interesse più basso, ma sono comunque polizze che hanno un’incidenza notevole in termini di costo (anche 10.000,00/12.000,00 Euro).

    Costi accessori. Sono una voce da controllare sempre, come ad esempio il costo di incasso rata (mediamente 1,50/ 2,00 euro al mese), o i costi di gestione annua amministrativa (mediamente 30,00/50,00 euro). Il c.d. “TAEG” (Tasso Annuo Effettivo Globale) è l’unico indice comparativo valido per confrontare la convenienza di un mutuo, in quanto esprime il costo complessivo dell’operazione.

    In conclusione, affinchè il mutuo possa rimanere “delizia” per la famiglia, il consiglio dello Studio Genghini & Associati per chi fosse interessato a una surroga è valutare sulla base del PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), cioè il documento riassuntivo e schematico delle principali condizioni offerte per l’eventuale nuovo mutuo: importo, durata, tasso di interesse, costi accessori, taeg.

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